Quan sát sự tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2020-2022, tôi, cũng như nhiều nhà kinh tế khác, dự đoán một giai đoạn trầm lắng ở phía trước, như đang diễn ra vào thời điểm này.
Đây là một đặc điểm chung của thị trường, đó là giá trị bất động sản thường tăng trưởng trong dài hạn, tuy nhiên luôn có các đợt sóng trong ngắn hạn, được gọi là chu kỳ thị trường bất động sản (property market cycle).
Điểm khác của thị trường bất động sản Việt Nam là biên độ của tăng và giảm lớn hơn nhiều lần so với các thị trường khác trên thế giới. Ví dụ trong giai đoạn 2020-2022, theo số liệu công bố tại các diễn đàn bất động sản, giá đất dự án và nhà gắn với đất ở các thành phố lớn của Việt Nam tăng ở mức 50%-200%, trong khi đó giá nhà tại Australia tăng 29%, Mỹ tăng 38% và khu vực đồng tiền chung châu Âu tăng 18%.
Trong bối cảnh giá nhà và đất tăng cao so với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân, tỷ lệ lớn các giao dịch giá trị lớn mang tính chất đầu cơ, và thị trường tăng giảm biến động bất thường, đề xuất của UBND TP HCM về thí điểm đánh thuế căn nhà thứ hai đang nhận được sự quan tâm lớn của dư luận.
Nhìn một cách khách quan, nhà đầu tư đóng vai trò quan trọng trong việc khơi thông nguồn vốn cho các dự án phát triển nhà ở nhằm tăng nguồn cung nhà ở ra thị trường, đặc biệt là tại các thành phố lớn. Tuy nhiên, khi phần lớn nhà đầu tư tham gia thị trường với động lực chính là mua đi bán lại để tìm kiếm lợi nhuận trong ngắn hạn thì sẽ làm bất ổn thị trường và tăng các rủi ro cho nền kinh tế.
Đánh thuế căn nhà thứ hai là một chính sách phù hợp với đặc điểm của thị trường Việt Nam và xu hướng trên thế giới, tuy nhiên, chính sách này cần được xem là một trong nhiều công cụ thuế và phí bất động sản hiệu quả và đồng bộ trên toàn quốc và đặc thù tại từng tỉnh và thành phố, nhằm điều tiết dòng vốn và hành vi đầu tư vào lĩnh vực này.
Ở góc độ thiết kế chính sách trên cơ sở hiệu quả, công bằng và hài hòa lợi ích, tôi xin đề xuất một số phác họa lớn như sau.
Một là, thiết kế hệ thống thuế và phí trên quan điểm hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản phải công bằng với các lĩnh vực kinh doanh khác. Thực tế, nhà đầu tư với mục đích tìm kiếm và tối đa hóa lợi nhuận sẽ đầu tư vào lĩnh vực có mức thuế thấp hơn hoặc dễ trốn và lách thuế như lĩnh vực bất động sản. Điều này dẫn đến sự phân bổ nguồn lực không thực sự hiệu quả giữa các ngành kinh tế, làm cho thị trường bất động sản luôn trong tình trạng nóng lạnh không bền vững.
Tại Australia cũng như nhiều nước khác, đối với bất động sản là nơi ở (thường trên 12 tháng), bất kể giá trị và diện tích, đều được miễn thuế đất hàng năm, cũng như miễn thuế trên lợi nhuận khi bán.
Tuy nhiên, khi căn nhà là tài sản đầu tư, kể cả căn đầu tiên hay thứ hai, đều được xem là một hoạt động kinh doanh, do đó nhà nước có chính sách thuế và phí phù hợp để điều tiết thị trường ví dụ như có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập hàng năm khi cho thuê (thu nhập từ cho thuê trừ chi phí duy trì và lãi suất ngân hàng nếu vay), thuế đất hàng năm lũy tiến theo giá trị đất (1%-2% trên mức miễn thuế), thuế lợi nhuận lũy tiến khi bán (giá bán trừ giá mua và các chi phí liên quan).
Tính chung, các loại thuế và phí từ các giao dịch và kinh doanh bất động sản là một trong những nguồn thu chính và ổn định cho ngân sách nhà nước tại nhiều nước trên thế giới. Trung bình nhà đầu tư có nghĩa vụ nộp thuế khoảng 30%-40% lợi nhuận thu được trong vòng đời mua và bán bất động sản tại Australia.
Thứ hai, ngoài ra, chính sách thuế cũng có sự linh hoạt nhằm khuyến khích hoặc hạn chế một số hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản nhất định. Ví dụ, mức thuế sẽ thấp hơn khi đầu tư vào nhà mới mà trực tiếp tạo thêm nguồn cung nhà ở, và cao hơn nếu đầu tư vào đất ở hoặc nhà đã có sẵn.
Thứ ba, để đảm bảo công bằng giữa các nhà đầu tư, mức thuế nên được tính theo giá trị thị trường thay vì số lượng sở hữu. Cụ thể là tỷ lệ tính thuế vào căn hộ chung cư 2-3 tỷ đồng phải thấp hơn các bất động sản có giá trị cao như biệt thự, điều này sẽ dần khuyến khích nhà đầu tư dịch chuyển dòng tiền vào các loại nhà ở có mức giá phù hợp với nhu cầu thị trường.
Nhà nước đang đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin vào quản lý và điều hành kinh tế như xây dựng Cơ sở dữ liệu quốc gia về thị trường bất động sản và Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, việc xác định theo thời gian thực số lượng bất động sản mà mỗi cá nhân sở hữu, giá trị là bao nhiêu, nếu đã bán thì lợi nhuận là bao nhiêu, căn nhà nào là nơi ở và căn nhà nào là đầu tư để làm căn cứ xây dựng chính sách và tính thuế sẽ trở thành hiện thực.
Tóm lại, bất cứ sự thay đổi chính sách nào cũng sẽ có một nhóm hưởng lợi và một nhóm thiệt hại, nhà nước với nhiệm vụ điều hành nền kinh tế sẽ lựa chọn chính sách mà tạo ra lợi ích xã hội cao nhất, cụ thể là làm cho giá bất động sản phù hợp hơn với thu nhập và các cân đối lớn của nền kinh tế, tăng tiếp cận nhà ở của người dân và tăng thu ngân sách nhà nước để tái đầu tư phát triển kinh tế xã hội.
Hoàng Văn Phương
